Договор между УК и ТСЖ

Организация работ по ремонту и обслуживанию общедомового имущества требует опыта работы в жилищной сфере, которым обладает большинство частных УК. Заключение с частной компанией договора на управление домом происходит на условиях, определяемых собранием владельцев квартир, а также с учетом норм законодательства.

Для чего нужен договор между ТСЖ и УК

Правление жилищного товарищества выполняет функции по управлению домом путем организации труда постоянных сотрудников, выполняющих ремонтные работы, а также заключая соглашения с поставщиками ресурсов. Данная деятельность требует наличия солидного управленческого опыта, которым могут не обладать члены правления, выбранные из числа собственников квартир.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Договор на управление домом между ТСЖ и УК предполагает, что к руководству сторонней компании переходят все полномочия правления ТСЖ по заключению договоров с подрядчиками, сбору средств с жильцов и организации поставок коммунальных ресурсов. Правление товарищества при этом сохраняет функции контроля над деятельностью УК как одна из сторон договора.

Заключение договора между правлением и УК позволяет:

• обеспечить качественное выполнение работ по ремонту и обслуживанию общих помещений;
• предоставлять коммунальные ресурсы ответственным собственникам вне зависимости от количества должников в доме;
• контролировать деятельность руководства УК;
• определять размер вознаграждения руководства УК на собрании собственников.

Если собственники выбирают УК в качестве способа управления домом, то контроль над деятельностью компании затрудняется отсутствием организации жильцов и для изменения условий договора или смены УК потребуется созвать

собрание

собственников не менее половины квадратных метров многоквартирного дома.

Руководство УК нередко злоупотребляет трудностью изменения способа управления домом, а при заключении договора между УК и ТСЖ члены правления вправе расторгнуть договор с УК в любой момент без созыва собрания собственников, что повышает ответственность руководства компании.

Ресурсоснабжающие организации могут

приостановить

поставки коммунальных услуг всему многоквартирному дому при наличии значительной суммы задолженности, а руководство крупных УК, в отличие от правления ТСЖ, часто имеет

собственные средства

для погашения текущих долгов, а также опыт ведения переговоров с поставщиками, что обеспечит бесперебойную подачу коммунальных благ жильцам.

Законодательное регулирование

Правила заключения договора с УК на управление домом регулируются следующими нормативными актами:

• Постановлением Правительства № 416;
• Жилищным кодексом;
• Гражданским кодексом.

Постановление № 416 определяет порядок осуществления управления многоквартирным домом. Согласно части «д» п. 4 Постановления, юридическое лицо, созданное для управления многоквартирным домом (ТСЖ) вправе заключить договор на передачу функций управления сторонней организации на условиях, наиболее выгодных для собственников и нанимателей помещений.

Пункт 2 ст. 162 ЖК РФ

гласит, что по условиям договора управления УК по заданию правления ТСЖ обязуется организовывать работы по ремонту и

обслуживанию

общего имущества жильцов, а также обеспечивать поставки коммунальных ресурсов через соглашения с поставщиками.

Договор с УК заключается по общим правилам гражданско-правовых сделок, описанным в ст. 420-453 ГК РФ.

Правила составления договора

• представление сторон;
• предмет соглашения;
• состав общедомового имущества, передаваемого в управление;
• права и обязанности сторон;
• цена и порядок расчета;
• ответственность сторон;
• правила расторжения договора;
• порядок осуществления контроля над деятельностью УК;
• срок действия договора.

Образец документа: форму договора на управление многоквартирным домом можно скачать

здесь

.

В представлении сторон приводятся наименования юридических лиц, адрес их расположения и реквизиты, а также ФИО руководителей, подписывающих договор и ответственных за его выполнение. Предметом соглашения является оказание услуг по управлению многоквартирным домом за плату.

При описании состава общедомового имущества нужно указать адреса домов и помещений, управление которыми поручено УК, а также кадастровые номера придомовых участков.

К обязанностям УК относится:

• организация работ по обслуживанию и ремонту общедомового имущества;
• предоставление жильцам коммунальных услуг;
• организация сбора средств с собственников помещений;
• составление отчетов перед правлением ТСЖ.

При этом руководство УК в целях выполнения условий договора имеет право распоряжаться всеми активами ТСЖ, средствами расчетного счета и резервного фонда, а также получать сведения о

финансовой деятельности

ТСЖ за прошедший период. Перечень работ и услуг приводится в отдельном пункте договора.

Правление товарищества обязуется предоставить руководству УК все необходимые сведения и ресурсы ТСЖ, необходимые для управления домом, при этом сохраняя право получения сведений о финансовых операциях нового руководства.

Если по окончании срока договора ни одна из сторон не пожелала его расторгнуть, он считается продленным на прежний срок автоматически (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Договор между УК и ТСЖ позволяет передать управление домом опытной компании, сохраняя при этом возможность оперативного контроля со стороны выборных представителей собственников – членов правления ТСЖ. Для экономии средств жильцов в договоре следует подробно прописывать размеры прибыли УК и правила контроля расходов.

Дорогие читатели, каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Дата публикации: 05.02.2018 11:13

ТСЖ/ТСН может быть нелегко управлять домом из-за нехватки сотрудников и ресурсов, поэтому правление товарищества заключает договор управления с управляющей компанией. Рассмотрим, какие обязательства ложатся на УК и ТСЖ, если между ними заключён договор управления, и кто платит штрафы в случае ненадлежащего выполнения работ и услуг по управлению МКД.

Общее собрание собственников помещений МКД выбирает управляющую компанию, только если способ управления домом – управляющая организация. Если способ управления в МКД – жилищное объединение, то именно его представители решают, с какой УО заключить договор управления.

Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСЖ/ТСН. Правил, которыми может руководствоваться ТСЖ для выбора управляющей компании, нет. Главное, чтобы кандидат имел лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Выбор УК и условия договора управления можно закрепить одним из следующих способов: приказом председателя, протоколом заседания правления, протоколом общего собрания членов.

Рекомендуется прописать в договоре управления, что вы будете считать: несвоевременным исполнением обязательств, неисполнением обязательств. Вот как может выглядеть стандартная ситуация по выбору управляющей компании для заключения договора управления с ТСЖ. ТСЖ решает и закрепляет в уставе, что выбирать УК и утверждать условия договора управления оно будет на заседании правления ТСЖ. В ТСЖ поступает несколько заявок от управляющих компаний. Согласно уставу ТСЖ, решение о выборе управляющей компании и заключении договора управления принимается простым большинством голосов. На очередном заседании правление ТСЖ рассматривает предложения УК. За одно из них голосует 9 членов правления ТСЖ из 13 — решение считается принятым.

Договор с управляющей организацией ТСЖ заключает в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ. Функции управления, обязанность по обслуживанию и текущему ремонту и предоставлению коммунальных услуг ТСЖ полностью передаёт УК. Способ управления не меняется, а ТСЖ ещё и получает право контролировать работу управляющей компании (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). В результате все отношения с собственниками ТСЖ переводит на УК, хотя собственники не являются стороной договора. Требования к качеству работ и услуг жильцы предъявляют к управляющей компании, так как в договоре управления указываются их права и обязанности. ТСЖ остаётся лишь посредником между собственниками помещений и управляющей организацией.

 Если УК взяла многоквартирный дом под управление, в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора, она должна разместить следующие документы в ГИС ЖКХ: договор управления МКД, протокол собрания, на котором было принято решение об изменении способа управления домом и прикрепить дом к договору. В тот же срок УК направляет оригиналы документов в орган ГЖН (ч. 2. ст.198 ЖК РФ).

[1]

Получается, что дом, в котором создано ТСЖ, попадает в лицензию управляющей компании. Включить МКД в лицензию или нет, решает ГЖИ. Лицензиат лишь подаёт заявление и необходимые документы. Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ установлены приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. На практике часто встречаются случаи включения в лицензию управляющей компании многоквартирных домов, в которых ТСЖ заключило договор управления с УК.

МКД включили в лицензию управляющей компании. С этого момента в отношении УК начинает осуществляться лицензионный контроль. Но дом находится и под управлением ТСЖ, поэтому в его отношении в этом случае может осуществляться жилищный надзор. Здесь начинается путаница: административная ответственность лежит на ТСЖ в рамках жилищного надзора. Но МКД включён в лицензию управляющей компании, а это значит, что управляющая компания попадает под штрафы в рамках лицензионного контроля. Такие штрафы выше, чем те, которые ТСЖ может получить в рамках жилищного надзора. При проведении проверок управляющие компании могут попытаться сделать так, чтобы штрафы получали ТСЖ. Суммы штрафов меньше, УК возместит ТСЖ такой штраф и не будет нести ответственность за ненадлежащее выполнение своих обязательств.

Чтобы избежать разногласий ТСЖ/ТСН и УК в вопросе об оплате штрафов органов ГЖН, рекомендуется включать условия об их оплате в условия договора управления МКД. Договор станет главным аргументом и в решении спорных вопросов между УО и ТСЖ, и при проверке ГЖИ.

По материалам сайта РосКвартал®.

Дата публикации: 05.02.2018 11:13

ТСЖ/ТСН может быть нелегко управлять домом из-за нехватки сотрудников и ресурсов, поэтому правление товарищества заключает договор управления с управляющей компанией. Рассмотрим, какие обязательства ложатся на УК и ТСЖ, если между ними заключён договор управления, и кто платит штрафы в случае ненадлежащего выполнения работ и услуг по управлению МКД.

Общее собрание собственников помещений МКД выбирает управляющую компанию, только если способ управления домом – управляющая организация. Если способ управления в МКД – жилищное объединение, то именно его представители решают, с какой УО заключить договор управления.

Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСЖ/ТСН. Правил, которыми может руководствоваться ТСЖ для выбора управляющей компании, нет. Главное, чтобы кандидат имел лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Выбор УК и условия договора управления можно закрепить одним из следующих способов: приказом председателя, протоколом заседания правления, протоколом общего собрания членов.

Рекомендуется прописать в договоре управления, что вы будете считать: несвоевременным исполнением обязательств, неисполнением обязательств. Вот как может выглядеть стандартная ситуация по выбору управляющей компании для заключения договора управления с ТСЖ. ТСЖ решает и закрепляет в уставе, что выбирать УК и утверждать условия договора управления оно будет на заседании правления ТСЖ. В ТСЖ поступает несколько заявок от управляющих компаний. Согласно уставу ТСЖ, решение о выборе управляющей компании и заключении договора управления принимается простым большинством голосов. На очередном заседании правление ТСЖ рассматривает предложения УК. За одно из них голосует 9 членов правления ТСЖ из 13 — решение считается принятым.

Договор с управляющей организацией ТСЖ заключает в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ. Функции управления, обязанность по обслуживанию и текущему ремонту и предоставлению коммунальных услуг ТСЖ полностью передаёт УК. Способ управления не меняется, а ТСЖ ещё и получает право контролировать работу управляющей компании (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). В результате все отношения с собственниками ТСЖ переводит на УК, хотя собственники не являются стороной договора. Требования к качеству работ и услуг жильцы предъявляют к управляющей компании, так как в договоре управления указываются их права и обязанности. ТСЖ остаётся лишь посредником между собственниками помещений и управляющей организацией.

 Если УК взяла многоквартирный дом под управление, в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора, она должна разместить следующие документы в ГИС ЖКХ: договор управления МКД, протокол собрания, на котором было принято решение об изменении способа управления домом и прикрепить дом к договору. В тот же срок УК направляет оригиналы документов в орган ГЖН (ч. 2. ст.198 ЖК РФ).

[1]

Получается, что дом, в котором создано ТСЖ, попадает в лицензию управляющей компании. Включить МКД в лицензию или нет, решает ГЖИ. Лицензиат лишь подаёт заявление и необходимые документы. Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ установлены приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. На практике часто встречаются случаи включения в лицензию управляющей компании многоквартирных домов, в которых ТСЖ заключило договор управления с УК.

МКД включили в лицензию управляющей компании. С этого момента в отношении УК начинает осуществляться лицензионный контроль. Но дом находится и под управлением ТСЖ, поэтому в его отношении в этом случае может осуществляться жилищный надзор. Здесь начинается путаница: административная ответственность лежит на ТСЖ в рамках жилищного надзора. Но МКД включён в лицензию управляющей компании, а это значит, что управляющая компания попадает под штрафы в рамках лицензионного контроля. Такие штрафы выше, чем те, которые ТСЖ может получить в рамках жилищного надзора. При проведении проверок управляющие компании могут попытаться сделать так, чтобы штрафы получали ТСЖ. Суммы штрафов меньше, УК возместит ТСЖ такой штраф и не будет нести ответственность за ненадлежащее выполнение своих обязательств.

Чтобы избежать разногласий ТСЖ/ТСН и УК в вопросе об оплате штрафов органов ГЖН, рекомендуется включать условия об их оплате в условия договора управления МКД. Договор станет главным аргументом и в решении спорных вопросов между УО и ТСЖ, и при проверке ГЖИ.

По материалам сайта РосКвартал®.

Создавая товарищество в многоквартирном доме, жители преследуют цель по снижению издержек на коммунальные услуги и получению их в более качественном исполнении. Однако необходимо понимать, что процесс управления МКД достаточно трудоемок, требует ряда технических умений и специальных познаний.

Управляющая компания (УК) – организация, основной вид деятельности которой — эксплуатация и содержание домов, доверительное управление общим имуществом, деятельность которой осуществляется на основании лицензии.

Рассмотрим, как выстроить свое взаимодействие Товарищества и УК, чтобы обе стороны договора четко исполняли свои обязанности, спорных вопросов в практической деятельности было как можно меньше, а права всех собственников недвижимости были бы максимально защищены.

Сравнение видов договора

Действующее законодательство предусматривает два вида договоров, которые могут быть заключены между Товариществом и УК:

• подряда, положения которого регулируются гл.37 ГК РФ;
• возмездного оказания услуг по управлению МКД, заключаемый в порядке ст.161 ЖК РФ.

Оба варианта заключаются в письменной форме председателем ТСЖ.

Обязательными условиями являются:

• платность (должна быть указана цена или способ ее определения);
• срочность (устанавливается срок действия договора);
• виды услуг должны быть четко определены.

ВНИМАНИЕ! Договор считается заключенным не тогда, когда есть решение собрания, а только если на нем присутствуют оригинальные подписи и печати уполномоченных лиц с каждой стороны!

Рассмотрим подробнее отличия.

Подряд

• Цена УК установлена положениями заключенного договора в соответствие со сметой доходов и расходов, утвержденной общим собранием ТСЖ.

• Собственники помещений делают платежи на расчетный счет Товарищества, расчеты с УК ведет оно само.

• Претензии по ненадлежащему исполнению работ собственники помещений предъявляют Товариществу, которое может предъявить их УК в порядке регресса (ст.1081 ГК РФ).

• УК может браться за выполнение подрядных работ с ТСЖ не имея лицензии.

• Перед собственниками помещений о проделанной работе и исполнении сметы отчитывается Товарищество.

• Возможно расторжение по соглашению сторон или в судебном порядке.

Оказание услуг

Выделим важное — все функции по управлению домом ТСЖ полностью передает УК.

• Стоимость работы УК устанавливается договором управления.

  Она одинакова для всех собственников, но не более суммы, утвержденной на общем собрании членов ТСЖ.

• Собственники помещений оплачивают платежи за ЖКХ на счет управляющей компании.

• Претензии по ненадлежащему исполнению собственники помещений предъявляют УК.

• Необходима лицензия на осуществление деятельности УК.

• Предусмотрен ежегодный отчет Управляющей организации о проделанной работе и исполнении сметы перед собственниками помещений.

• Возможно расторжение в одностороннем порядке.

ВНИМАНИЕ! Если заключен договор управления МКД, товарищество добровольно передает все свои полномочия по управлению и право распределения финансов в руки управляющей организации, оставляя за собой ежегодный контроль за исполнением сметы.

Разграничение полномочий

В случае заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, происходит перераспределение полномочий между членами товарищества.

А также между самим ТСЖ и УК.

Следующие положения определяют сущность деятельности контрагентов.

УК

• Предоставляет коммунальные услуги собственникам МКД: заключает соглашения с ресурсоснабжающими компаниями, следит за своевременной и качественной поставкой воды, света, газа и т. д.

• Выполняет работы по содержанию и текущему ремонту МКД: организует уборку территории, исправную работу приборов освещения общих мест пользования и придомовой территории, ремонт лифтов, инженерных коммуникаций и электрических сетей, иные необходимые работы.

• Предоставляет услуги управления домом: услуги аварийной службы, организует регистрационный учет жителей и т. п.

Товарищество

• ТСЖ должно создать специальную комиссию для контроля деятельности УК (либо возложить такую работу на председателя правления).
• Требовать от УК надлежащего исполнения условий.

ВАЖНО! Грамотный договор даёт возможность в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников отказаться от исполнения договора.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

[3]

Условия соглашения об управлении

В ст.162 ЖК РФ регламентированы обязательные условия, которые должны быть соблюдены.

ВНИМАНИЕ! Договор об управлении составляется в письменном виде и подписывается одновременно уполномоченными лицами (председатель Товарищества, руководитель УК).

Обязательные

Следующее необходимо включить в текст:

• состав передаваемого в управление общего имущества МКД;

• реквизиты сторон, дата заключения, адрес местонахождения МКД, сведения о наличии лицензии УК;

• виды предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг;

• виды согласованных работ, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, регламент внесения изменений в указанные перечни;

• цена и способ ее определения, размеры платы за услуги, порядок внесения ежемесячных платежей;

• порядок контроля деятельности УК со стороны ТСЖ.

ЗАКОН! Обязательный набор услуг и работ УК по содержанию МКД установлен Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Факультативные

Помимо обязательных условий, необходимо предусмотреть и те, что прямо не установлены законом, но значительно облегчают контроль управляющей организации, решение текущих вопросов и дают возможность привлечь ее к ответу при возникновении конфликтных ситуаций.

Рекомендуется проработать и подробно прописать в соглашении следующие моменты:

• временной режим и периодичность вывоза мусора;

• сроки устранения аварий инженерных сетей, протеканий кровли и т. д., сроки и порядок реагирования на обращения жителей и Товарищества собственников;

• сроки уборки мест общественного пользования и придомовой территории (в т.ч. внеплановые уборки при гололеде, снегопаде и т. д.);

• сроки и порядок проведения дезинфекции, дератизации помещений;

• порядок оплаты труда органов управления ТСЖ (условия выделения средств на выплату вознаграждения и уплаты соответствующих налоговых платежей).

Права и обязанности контрагентов

СПРАВКА! В таком контракте права Товарищества как заказчика тесно корреспондируют с обязанностями УК как исполнителя.

1. Право жителей на безопасные и благоприятные условия проживания соответствует обязанности исполнителя по соблюдению перечня работ и услуг.[4]

2. Если не закреплено иное, УК вправе сама определять состав работ и порядок их выполнения, а также привлекать к их выполнения сторонние организации (при ответственности за действия привлекаемых к работам третьих лиц).

3. Право управляющей организации начислять и получать вознаграждение за жилищные и коммунальные услуги, выставлять квитанции на их оплату обеспечено обязанностью собственников по оплате коммунальных и иных услуг).

4. Вся техническая документация на МКД подлежит передаче в УК, которая обязана хранить данную документацию и в случае прекращения договора вернуть в Товарищество.

5. В случае невыполнения условий, ТСЖ в лице собственников имеет право отказаться от его исполнения.

6. Товарищество вправе контролировать деятельность УК, которая имеет обязанность по первому требованию предоставлять всю информацию о расходовании средств, перечне, качестве и объеме выполненных работ и услуг.

7. Срок предоставления информации — 5 дней, может быть уменьшен по соглашению сторон.

8. В обязанности исполнителя входит организация информационных досок в доступных местах для информирования жителей о порядке и форме оплаты за услуги ЖКХ, телефонах аварийных служб.

9. Если не установлен иной порядок, УК обязана отчитываться о своей деятельности за год не позднее первого квартала следующего года.

Взаимодействие между сторонами

Право подписания документа от имени ТСЖ принадлежит председателю правления.

Решение о заключении договора с УК принимается правлением товарищества (п.2 ст.162 ЖК РФ).

Для исключения конфликтных ситуаций, связанных с недоверием правлению ТСЖ, есть возможность закрепить в уставе Товарищества этот за общим собранием, включая выбор УК из нескольких.

Полезное видео

Во многих телевизионных передачах поднимается тема ТСЖ и УК, предлагаем посмотреть наиболее полезные видео по теме:

Существующие два типа соглашений позволяют получить опыт и профессиональные качества квалифицированных коммунальных работников и при этом высокий уровень прозрачности и вовлечённости жителей.

Источники:

1. Белуза Большая книга бухгалтера банка (БКББ): Ч. 1: Налогообложение / Белуза, М.Я. и. — М.: БДЦ-пресс, 2014. — 444 c.
2. Щегорцов, В. А. Деньги, кредит, банки / В.А. Щегорцов, В.А. Таран. — М.: Юнити-Дана, 2015. — 416 c.
3. Боннер Судный день американских финансов: мягкая депрессия XXI века / Боннер, Уиггин Уильям; , Эддисон. — М.: Социум, 2017. — 402 c.
4. Титов Личные финансы на кончиках пальцев / Титов, Валерий. — М.: ООО ИПЦ Маска», 2014. — 256 c.
5. Воейков, Д.И. Государственный сословный кредит / Д.И. Воейков. — М.: Книга по Требованию, 2014. — 842 c.